定義NOI（Net Operating Income＝純営業収益）とは、不動産の賃料収入などから運営に必要な経費を差し引いた利益。借入の返済や減価償却を含まないため、物件そのものが生む稼ぐ力を表す。計算式NOI＝賃料・共益費などの収入−運営費（管理費・修繕費・固定資産税・保険料など）。NOI利回り（%）＝NOI÷物件価格×100。空室損も収入から差し引いて計算する。目安NOI利回りは用途・立地・築年で大きく異なる。J-REITなどの取得物件は住宅・宿泊・物流が中心で、用途ごとに水準が違う。自物件の値は同用途・同地域の取引水準と経年で読む。
NOIとは — 物件そのものが生む稼ぐ力を表す利益
NOI（Net Operating Income＝純営業収益）とは、不動産の賃料収入などから運営に必要な経費を差し引いた利益のことです。差し引くのは管理費・修繕費・固定資産税・保険料・空室損などの運営費で、減価償却費や借入金の返済は含めません。そのため、NOIは資金調達や会計方針の影響を除いた、物件そのものが生む稼ぐ力を表します。
だからNOIは、不動産の採算を見るときの中心になる指標です。賃料が高くても運営費がかさめばNOIは残らず、賃料が控えめでも運営が効率的ならNOIは厚くなります。物件を比べるときは、見かけの賃料ではなくNOIで「本当に手元に残る力」を見ます。
国土交通省の不動産証券化の実態調査によると、J-REITなどが取得する不動産は住宅・宿泊施設・物流施設が大きな割合を占めます。NOIやNOI利回りの水準は用途・立地・築年で大きく変わるため、目安の数字は単独で使うより、同用途・同地域の取引水準と並べて読むのが実務的です。
なぜ重要か／よくある誤解
最大の誤解は、表面利回り（グロス利回り）とNOI利回りを同じものと考えることです。表面利回りは賃料収入をそのまま物件価格で割った数字で、運営費や空室損を考えていません。NOI利回りは運営費と空室損を引いた純営業収益を使うため、見かけより低く出ますが、実際の稼ぐ力に近くなります。高い表面利回りに惹かれて運営費を見落とすと、実際の採算は想定を大きく下回ります。
もう一つは、NOIに減価償却や借入返済まで含めてしまうことです。NOIはあくまで物件の運営力を、財務の影響を除いて比べる指標です。返済後に残るキャッシュを見たいときは、別の指標（税引前キャッシュフローなど）を目的に応じて使い分けます。
計算式と具体例
| 項目 | 式 |
|---|---|
| NOI（純営業収益） | 賃料・共益費などの収入 − 運営費（空室損を含む） |
| NOI利回り（%） | NOI ÷ 物件価格 × 100 |
| 表面利回り（%） | 年間賃料収入 ÷ 物件価格 × 100 |
たとえば物件価格2億円、満室時の年間賃料収入が1,400万円、空室損と運営費の合計が400万円の物件なら、NOIは1,000万円、NOI利回りは1,000万円÷2億円＝5.0%です。一方、運営費を考えない表面利回りは1,400万円÷2億円＝7.0%。同じ物件でも2.0ポイントの差が出ます。物件を比べるときは、見かけの高い表面利回りではなく、運営費まで反映したNOI利回りで判断するのが実務的です。
自社に実装するには
NOIを実務で使う鍵は、「どの単位でNOIを見るか」を決めることです。会社全体の不動産収益だけでは、どの物件・用途が本当に稼いでいるかは見えません。物件別・用途別に賃料収入と運営費（管理費・修繕費・固定資産税など）を紐づけて初めて、「賃料は高いが運営費が重くNOIが薄い物件」や「売却・改修を検討すべき物件」を特定できます。この単位の設計は、何にどれだけの収入とコストが紐づいているかを洗い出す業務棚卸しから始まります。
NOIを「物件別・用途別」で見られると、どの物件が本当に稼いでいるかが分かります。無料診断で見える化の起点を洗い出せます。
よくある質問
NOIと表面利回り（グロス利回り）はどう違いますか？
NOIに減価償却や借入の返済は含めますか？
NOIはどのくらいが目安ですか？
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